Metody wyceny nieruchomości

Jak wycenić nieruchomość?

Zamierzasz zainwestować swoje pieniądze w nieruchomość (mieszkanie) i czerpać zyski z wynajmu oraz przyrostu wartości nieruchomości w czasie. Inwestycja wydaje się raczej bezpieczna, jednak bardzo trudno jest Ci oszacować ile jest warta nieruchomość, będąca obiektem Twoich zainteresowań.

Z tym problemem boryka się niejeden inwestor. W dzisiejszym wpisie chciałbym przedstawić metody wyceny nieruchomości. Uważam że ten wpis będzie przydatny dla każdego początkującego adepta sztuki inwestowania w nieruchomości.

Generalnie wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Wycena dokonana przez tego delikwenta z reguły jest obiektywna i profesjonalnie przygotowana. Co jeśli nie chcemy skorzystać z usług tego magika? Co możemy zrobić w momencie, kiedy mamy na oku jakąś nieruchomość i chcemy oszacować jej wartość?

Istnieją dwie metody wyceny nieruchomości: metoda porównawcza oraz metoda dochodowa.

W metodzie porównawczej wartość nieruchomości jest określana na podstawie wartości podobnej nieruchomości, która podlegała ostatniej transakcji rynkowej. W przypadku nieruchomości mieszkalnych (dom, mieszkanie) ta metoda jest bardzo łatwa w zastosowaniu. Wystarczy przejrzeć oferty na rynku nieruchomości i porównać je ze sobą. Ważne żeby porównywać nieruchomości o podobnej charakterystyce i lokalizacji.

Metoda dochodowa bazuje na modelu DCF (model zdyskontowanych przepływów pieniężnych). Metoda dochodowa ma zastosowanie w przypadku nieruchomości komercyjnych oraz mieszkalnych zakupionych pod wynajem. Dzięki takiej metodzie możemy oszacować wartość nieruchomości w zależności od wymaganej stopy zwrotu inwestora. W praktyce stosuje się uproszczoną metodę wyceny nieruchomości według wzoru:

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI = (DOCHÓD NETTO Z NIERUCHOMOŚCI) / (WYMAGANA STOPA ZWROTU INWESTORA)

Dochód netto z nieruchomości określany jest jako przychód z nieruchomości minus koszty. W przypadku nieruchomości mieszkalnej jest to dochód z czynszów minus koszty utrzymania i ubezpieczenia. Wymagana stopa zwrotu to wartość określona przez inwestora. Innymi słowy jest to procent, jaki chce zarobić inwestor.

Jak określić wymaganą stopę zwrotu inwestora?  Można tu zastosować metodę kosztu alternatywnego, czyli wystarczy odkryć jaka jest stopa zwrotu z inwestycji w instrument bezpieczny, a następnie dodać określoną premię za ryzyko.

Przykładowo bezpieczne obligacje dają  4% zysku w skali roku. Uznajesz swoją premię za ryzyko na poziomie 3%. Twoja wymagana stopa zwrotu to 7%

PRZYKŁAD

Chcesz kupić mieszkanie pod wynajem. Przewidywany roczny dochód, który możesz uzyskać to 20 000 zł. Koszt ubezpieczenia i utrzymania lokalu do około 2000 zł rocznie) Twoja wymagana stopa zwrotu to 7 %. Cena nieruchomości to 270 000 zł. Czy warto ją kupić?

Podstawiając do wzoru:

Wartość nieruchomości = (20 000 – 2000)/0,07 = 257 142,86

Cena nieruchomości jest bliska jej wartości wycenianej według stopy zwrotu, którą chcemy osiągnąć. Możemy się trochę potargować:)

Zainteresowanych odsyłam do książki profesora Jajugi ” Inwestycje” bo jest po prostu zarąbista :)

Pozdrawiam

.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>